本文聚焦華安張江產業園REIT 2024年年度報告，詳細剖析其營收、虧損、出租率、租金單價等關鍵數據，揭示其運營現狀及未來面臨的挑戰。
作為產業園REITs的典型代表項目，在3月30日，華安張江產業園REIT正式發布了2024年年度報告。
從報告數據來看，延續了2024年半年度以及三季度的業績態勢，在報告期內，該基金依舊呈現出營收上漲但虧損增加的趨勢。具體而言，本期收入約為1.63億元，然而凈虧損卻達到了2875.46萬元，不過經營活動產生的現金流量凈額約為1.04億元。
觀點新媒體進一步了解到，在報告期內，華安張江產業園REIT本期和年化現金流分派率均為4.90%；報告期內可供分配金額為1.20億元，與去年同期相比增長了23.71%；單位可供分配金額為0.1250元；期末基金總資產和凈資產分別為27.91億元和26.96億元。
值得重點關注的是，2024年華安張江產業園REIT的可供分配金額1.20億元，較上年同期的變化幅度超過了10%。對此，報告解釋稱：“增長主要系本基金上年同期內擴募并購入了新的項目，從而增加了本期的可供分配金額。”
但同時，1.2億元的可供分配金額低于招募說明書測算的1.27億元。公告中明確指出，主要差異原因在于本報告期基礎設施項目面臨大租戶退租的負面影響，且所在區域市場的經營環境整體承壓。所以，可供分配金額測算報告中的經營假設與基礎設施項目2024年末的實際水平存在差異，進而導致招募說明書中刊載的可供分配測算金額與實際可供分配金額出現偏差。
產城園區評論消息顯示，在2023年6月，華安張江產業園REIT首次完成擴募，購入了張潤大廈，有效認購資金達到15.53億元。但隨后，張潤大廈遭遇了退租風波，占較大現金流租方的哲庫科技發生了退租事件。不過，目前張潤大廈已收到部分客戶的書面租賃意向書，占哲庫科技退租面積的78.22%。
后續該基金通過費用扣減等舉措彌補了部分損失，但由此引發的討論也日益增多，如何守住出租率成為了華安張江光大園REIT年內經營的首要問題。
在年報發布前兩個月，該基金先公布了2024年第4季度經營情況。披露的數據表明，在2024年第4季度的季末，華安張江產業園REIT兩宗項目的整體出租率達到91.90%，與2023年第4季度末的72.00%相比，同比上升了27.64%。其中，張潤大廈項目2024年第4季度的季末出租率為92.44%，較2023年第4季度末的63.31%，同比大幅上升了46.01%。
此外，基礎設施項目2024年第4季度整體平均月末出租率為89.58%，相較于2023年第4季度的69.11%，同比上升了29.62%。而張潤大廈項目2024年第4季度平均月末出租率為91.26%，較2023年第4季度的59.23%，同比上升了54.07%。
特別值得一提的是，張潤大廈項目所屬項目公司2024年第4季度的主營業務收入達到1737萬元，較2023年第4季度同比上升了37.23%。
從2024年的整體成績單來看，兩宗資產的出租率均有所上升。張江光大園的期末出租率由2023年的80.68%上升了13.25個百分點，達到91.37%；張潤大廈的期末出租率則從63.31%的低點大幅上升至92.44%，同比上漲了46個百分點。
雖然出租率有所回升，但市場環境的波動還是對租金價格產生了影響。在2024年，張江光大園的期末租金單價水平下降了1.97%，滑落至5.59元；張潤大廈則下降了2.79%，跌至5.73元。
回顧項目上市以來的出租情況，華安張江產業園REIT在2022年 - 2024年的年末整體出租率分別為92.6%、72%和91.9%。經歷大租戶的換租和調租后，基礎設施項目的整體出租率水平于報告期末已基本回升至2022年末的水平。
從項目具體分析來看，張江光大園在2022年 - 2024年的租金單價水平分別為5.47元、5.59元和5.48元。2024年租金單價水平同比下降約1.97%，但總體來看近三年波動不大；出租率從2023年末的80.68%升至2024年末的91.37%。
而新擴募的張潤大廈項目自2023 - 2024年的租金單價水平分別為5.73元、5.57元。為應對市場競爭壓力和提升出租率的需要，2024年華安張江產業園REIT選擇以價換量的方式穩住出租率，租金單價水平同比下降約2.79%，而出租率也從2023年的63.31%提升至2024年的92.44%。
截至報告期末，該基金基礎設施項目租賃業態分布主要為集成電路41.74%、TMT（含在線新經濟）21.74%、金融科技13.81%、先進制造業11.66%、產業服務配套2.24%、醫療及生命科學0.71%，其余部分為空置待租。
在租戶方面，基礎設施項目張江光大園和張潤大廈項目租戶總數為61家。報告期內前五名租戶的租金收入分別為1202萬元、1152萬元、785萬元、690萬元和607萬元，占該項目全部租金收入比例分別為9.87%、9.45%、6.44%、5.66%和4.98%。
華安張江產業園REIT于年報中透露：“保守預計2025年至2027年間張江區域入市辦公研發類項目將超過100萬方，市場存量的增加將一定程度上帶動區域產業園競爭升級，入駐企業選擇空間更大，項目未來運營將面臨一定挑戰。”截至2024年12月31日，其持有的基礎設施項目整體的加權平均剩余租期為784天，約2.14年。超過兩年的平均剩余租期將在一定程度上緩解未來兩年張江區域辦公研發類項目集中供應的沖擊，但較大區域新增供應仍將使基礎設施項目的運營存在一定壓力。
目前，哲庫科技退租帶來的危機已過，但未來運營壓力依舊存在。從報表數據來看，截至目前，華安張江產業園REIT始終未能擺脫虧損情況。
自2021年6月7日成立至今，華安張江產業園REIT累計虧損超過1億元。2021年，項目收入5281.63萬元，凈虧損1219.18萬元；2022年收入8456.98萬元，凈虧損3211.25萬元；2023年，華安張江產業園REIT收入1.24億元，凈虧損2853.81萬元。2024年上半年，華安張江產業園REIT收入8725.73萬元，凈虧損629.71萬元；2024年全年項目收入約1.63億元，凈虧損達到2875.46萬元。
盡管止虧之路漫漫，但華安張江產業園REIT于年報中也透露了部分改善運營數據的具體措施。例如針對該基金基礎設施項目待去化的空置面積，運營管理機構將持續開展招商工作，目前在商務洽談中的儲備租戶屬于軟件開發、集成電路、科技金融及其他行業。
本文圍繞華安張江產業園REIT 2024年年度報告展開，展示了其營收上漲但虧損增加的現狀，出租率雖有回升但租金價格受市場波動影響下降。未來，該項目面臨著區域競爭加劇的挑戰，且至今仍未擺脫虧損困境。不過，其也公布了一些改善運營的措施，后續發展值得關注。
本文鏈接：http://www.cliniczone.net/news5345.html透視華安張江產業園REIT 2024年報：虧損現狀與出租率新動態，華安張江產業園REIT年報揭秘：出租率好轉卻難掩虧損困境
